2026年10月更新：本文已依中央銀行2026年9月17日理監事會決議、五大銀行最新房貸利率統計，更新房屋抵押貸款利率、貸款成數、費用與試算範例。實際核貸條件仍以各銀行審核結果為準。
臨時有緊急資金周轉的需求，像是籌措龐大的醫藥費、購買車輛、購買第二間房屋或是創業投資等，但信用貸款能申請的額度無法填補資金缺口，應該怎麼辦？如果你是有房一族，這時候可以考慮利用房屋抵押貸款（也就是一般常說的房屋借貸）籌措現金。可是該如何找到最適合自己的房屋抵押貸款方案？本文為你整理2026年最新的房屋抵押貸款利率、貸款成數、還款年限、申辦流程、費用、試算範例與風險注意事項，讓你一次看懂。
房屋抵押貸款是什麼？
房屋抵押貸款就是拿名下的房子，抵押給銀行、融資公司、貸款公司等金融機構以取得一筆資金，坊間常聽到的房屋貸款、房屋增貸、理財型房貸、二胎房貸，都屬於房屋抵押貸款（房屋借貸）的一種。這種貸款方式通常具有較長的還款期限及較優惠的利率，但借款人若無法履行償還貸款的責任，貸款機構有權依法律程序處分房屋，以法拍屋的形式售出，並將售出金額用來償還貸款。
房貸與二胎房貸的差別在哪裡？
房貸是購買房屋時申請的貸款，由金融機構評估申貸人的收入狀況、家庭條件，判斷是否具有還款能力，並以此作為核貸金額的依據。而二胎房貸則是在房屋尚未繳清房貸或抵押貸款的情況下，再向另一家金融機構申請房屋抵押貸款，此時第二家機構擁有第二順位的抵押權，故名為二胎房貸。由於第二順位債權人承擔的風險相對較高，貸款利率往往會提升，核貸金額也較低。
2026年房屋抵押貸款最新政策與利率重點
在比較房屋借貸方案前，先掌握2026年影響房貸利率與成數的幾項關鍵數據：
- 央行政策利率：中央銀行2026年9月17日理監事會決議維持政策利率不變，重貼現率維持2%、擔保放款融通利率2.375%、短期融通利率4.25%，利率已連續多季未調整。銀行房貸多以「定儲指數＋加碼」機動計息，只要政策利率不動，房貸利率短期內大致持穩。
- 選擇性信用管制鬆綁：央行同場會議決議，自2026年9月18日起，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成調高為7成，但第2戶仍無寬限期；第3戶以上、高價住宅及公司法人購置住宅貸款等規定則維持不變。
- 五大銀行房貸利率：根據央行公布資料，2026年8月五大銀行（台銀、合庫、土銀、華銀、一銀）新承做購屋貸款平均利率為2.321%，大致維持在2.3%上下，屬近十多年相對高檔。
需要注意的是，央行放寬的是「政策上限」，實際能貸到幾成，仍取決於借款人收入、負債比、信用紀錄、房屋鑑價結果與銀行自身的授信政策。
房屋抵押貸款6大好處，籌措資金不怕難
房屋抵押貸款簡單來說就是將自己名下的房屋，作為擔保品抵押給銀行，藉此申請一筆貸款資金來周轉，屬於有抵押借貸。房屋抵押貸款有哪些優點？以下整理6大好處：
1.房屋抵押貸款利率低
由於有房屋作為擔保，對銀行來說風險較低，因此房屋抵押貸款利率明顯低於信用貸款。以2026年市況來看，購屋房貸平均約2.3%上下；以既有房屋向銀行申請增貸或理財型房貸，常見利率區間約2.5%至3.5%左右，實際利率依銀行、地段與個人條件而異，申辦前請向銀行確認最新報價。
2.房屋抵押貸款變現容易
不需要透過買賣交易來換取現金，只需向銀行等金融機構申請，完成鑑價、審核與設定流程，即可取得資金，房子依然由自己居住使用。
3.房屋抵押貸款核貸速度快
文件齊全的情況下，從送件、鑑價、審核、對保到抵押權設定與撥款，一般約需1至3週，實際時間視銀行作業量及地政事務所進度而定。
4.房屋抵押貸款年限長
房屋抵押貸款多採「本息平均攤還法」，年限常見為20至30年，部分銀行最長可達40年；增貸與理財型房貸則常見7至30年不等。銀行實務上通常會要求「借款人年齡＋貸款年限」不超過一定上限（多數約75歲上下，各行規定不同），實際依銀行核貸方案為準。
5.房屋抵押貸款資金成本低
相較信用貸款或民間借款，房屋借貸的利率與月付金負擔都較輕。在綁約期（常見1至3年）過後，借款人也可依自身償還能力提前部分或全部清償，進一步降低利息成本。
6.享受未來增值空間
由於房屋仍在自己名下，如果房屋的地點、生活機能及交通便利性不錯，未來無論出租或出售，都還保有增值空間。
（想了解房屋貸款利率請參考：房屋貸款利率比較，哪家銀行房貸利率最低？）
房屋抵押貸款 vs 信用貸款 vs 理財型房貸比較表
同樣是借錢，房屋抵押貸款、信用貸款與理財型房貸在利率、額度與計息方式上差異很大，下表整理2026年常見條件供參考（實際以銀行核貸為準）：
| 比較項目 | 房屋抵押貸款（含增貸） | 信用貸款 | 理財型房貸 |
|---|---|---|---|
| 是否需擔保品 | 需要，以房屋設定抵押權 | 不需要，看個人信用與收入 | 需要，以房屋設定抵押權 |
| 常見利率區間 | 購屋房貸約2.3%上下；增貸約2.5%～3.5% | 約3%～15%，依信用條件差異大 | 約2.5%～3.5%起，部分方案更高 |
| 可貸額度 | 依鑑價與成數，可達數百萬至上千萬 | 多數為月薪22倍以內 | 依鑑價核給循環額度 |
| 還款年限 | 常見20～30年，最長可達40年 | 常見1～7年 | 多為1年一約或數年循環 |
| 計息方式 | 全額撥款，本息平均攤還 | 全額撥款，本息平均攤還 | 動用才計息，隨借隨還 |
| 適合對象 | 大額、長期資金需求 | 小額、短期周轉 | 不定期、備用資金需求 |
房屋抵押貸款流程如何申辦？遵守5步驟，房屋抵押貸款超簡單
- 文件資料準備
請準備身分證、第二證件、印章、土地及建物權狀（或謄本）、個人收入財力證明（薪轉存摺、扣繳憑單、所得清單等），以及近一年房貸繳款明細（若沒有房貸在身則不需準備）。 - 房屋估價試算額度
銀行會先進行房屋鑑價，若地點機能不佳、屋齡過高或坪數過小，可貸額度可能偏低；接著依借款人條件，評估房屋抵押貸款的可貸額度、利率及成數。 - 聯徵查詢信用紀錄
銀行會查詢借款人的聯徵信用紀錄進行風險評估。短期內被多家銀行查詢聯徵，可能影響核貸結果，因此不建議同時向太多家銀行送件。 - 借貸雙方簽約對保
審核通過且雙方對貸款額度、年限、利率與綁約條件沒有異議，就會進行「簽約對保」，確保借貸雙方的權益。簽約前務必看清楚提前清償違約金與各項費用條款。 - 房屋抵押權設定與撥款
簽約後由代書或銀行至地政事務所辦理抵押權設定登記，完成後銀行即撥款至指定帳戶。
房屋抵押貸款需符合什麼條件？符合4原則，申請借貸不拖延
- 年齡與還款能力
民法成年年齡自2023年起已下修為18歲，但多數銀行實務上仍以年滿20歲、具穩定收入者為主要承作對象，並會考量貸款到期時的年齡。 - 屋齡及屋況是核貸的重要考量
銀行鑑價時，屋齡只是入門評估項目，還會把房屋座落地段、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入考量。 - 房屋類型影響核貸額度
一般來說，電梯大廈、公寓、透天厝較容易貸到理想金額；小坪數套房、工業住宅、偏遠地區或老舊房屋，可貸額度相對較低。實際情況也與政府政策，例如都更計畫及房價走勢息息相關。 - 備齊文件可以增加核貸效率
文件不齊全會拖延核貸時間，送件前請再三確認。
房屋抵押貸款要花哪些費用？
申辦房屋借貸除了利息，還有幾項一次性費用，比較方案時建議把總成本一起算進去：
- 開辦費（手續費）：各銀行收費不一，常見約新台幣3,000元至20,000元不等，部分銀行會依專案減免。
- 鑑價費：部分銀行內含於開辦費，部分另計，常見為數千元等級。
- 抵押權設定規費：依地政規定，抵押權設定登記規費為設定金額的千分之一；銀行通常以貸款金額的1.2倍設定，例如貸款500萬元、設定600萬元，規費約6,000元。
- 代書費：辦理設定登記的代書服務費，常見數千元，依地區與案件而異。
- 帳戶管理費：理財型房貸常見，每年或一次性收取，需事先確認。
房屋抵押貸款試算｜成數與月付金怎麼算？
可貸額度試算
房屋抵押貸款可貸額度通常以「銀行鑑價×核貸成數－現有房貸餘額」估算。以自住房屋增貸為例，銀行常見核貸成數約為鑑價的7至8成。假設房屋鑑價2,000萬元、仍有500萬元房貸未還，以8成估算：2,000萬×80%＝1,600萬，再扣除既有房貸500萬，約可再增貸1,100萬元。若是購買第2戶房屋，依2026年9月18日起的新規定，最高成數為7成。值得注意的是，若剛申請完房貸不久又要再增貸，而房屋價值沒有明顯成長，可貸成數可能不到預期。
月付金試算範例
假設貸款500萬元、年利率2.6%、貸款20年（240期），採本息平均攤還：
- 每月應繳本息：約26,739元
- 20年總還款金額：約6,417,457元
- 總利息支出：約1,417,457元
若同樣貸款500萬元、利率2.6%，年限拉長到30年，月付金可降至約20,017元，但總利息會增加到約220萬元。年限越長、月付越輕，但總利息成本越高，建議依自身現金流取捨。
申請房屋抵押貸款的注意事項與風險
- 違約風險：若長期未按時繳款，除了影響聯徵信用紀錄，銀行可依約主張加速到期，最終可能聲請法院拍賣房屋。申貸前務必評估月付金占月收入的比例，一般建議不超過收入的三分之一。
- 提前清償違約金：多數優惠方案設有1至3年綁約期，期間內提前清償常需支付違約金（常見以清償金額的一定比例計收，逐年遞減），簽約前要問清楚。
- 利率變動風險：房貸多為機動利率，未來若央行升息，月付金也會跟著增加，須預留緩衝。
- 民間二胎風險：民間二胎雖然審核寬鬆、撥款快，但利率與手續費遠高於銀行，部分業者可能要求簽署本票、讓與權狀或設定高額抵押權。一旦無法還款，房屋被處分的速度與損失可能遠超預期，務必確認業者合法、合約條款透明。
- 資金用途要明確：增貸資金建議用於有明確報酬或必要支出，不宜用於高風險投機，以免加重負債。
房屋貸款申請管道有哪些？認識3種房屋抵押貸款管道
房屋貸款申請管道1：銀行
銀行利率最低，2026年購屋房貸平均約2.3%上下，增貸及理財型房貸多在2.5%至3.5%左右。申請人須有足夠的財力證明與良好信用，貸款年限可長達20至30年以上，適合有長期穩定還款能力的人。
房屋貸款申請管道2：融資公司
多數為上市櫃企業旗下的融資公司，是僅次於銀行的貸款管道，常用來辦理二胎房貸。審核較銀行彈性，但利率明顯較高，年利率常見在6%至16%之間，年限也較短，多為數年至10年左右。
房屋貸款申請管道3：民間貸款公司
民間貸款公司將房屋當作擔保品放款，信用審查較寬鬆，撥款速度快，最快可在數個工作天內撥款，但利率與相關費用通常最高，只適合作為短期周轉，並務必留意前述民間二胎風險。
想申請房屋抵押貸款，仍有其他問題怎麼辦？
房屋抵押貸款好處多，但房屋借貸有利有弊，申請前務必先衡量自身的償還能力，做好還款計畫。若有任何房屋抵押貸款問題，歡迎尋找專業貸款顧問：來可貸，擁有20年以上資歷的專業貸款規劃團隊，提供免費諮詢服務，為你評估找到最適合的房貸方案！
延伸閱讀：
二胎房貸風險高嗎？急需資金的你必看，一篇弄懂利率、申請條件及流程
常見問題 FAQ
房屋抵押貸款一定要本人申請嗎？
不一定。借款人與房屋所有權人可以不同，但必須取得所有權人同意，並由所有權人擔任擔保提供人、親自或委託代書辦理，相關情形也可能涉及「表見代理」等法律問題。需備齊印鑑證明、權狀正本等文件，建議由合法代書協助，避免日後產生糾紛。
30年以上老屋可以申請房屋抵押貸款嗎？
可以。依都市危險及老舊建築物加速重建條例，屋齡30年以上常被視為老屋，因折舊與結構老化，可貸成數與年限通常較低。可透過提供其他擔保品、增加信用良好且收入穩定的保證人，或選擇地段較佳的物件來提高核貸機會。
已抵押的房子可以賣掉嗎？
可以。一般做法是在交屋時以買方價金清償原貸款、塗銷抵押權後再完成過戶，由代書或履約保證機制控管流程。坊間雖有「揹胎」做法，由買方承接剩餘貸款，但若賣方另有其他債務，可能衍生糾紛，建議確認抵押權塗銷後再完成交易較安全。
