買房是人生的重大決定，且多數人會透過房貸減輕買房的壓力，然而大家可能會有以下疑問：「房貸種類有哪些？常見的理財型房貸跟指數型房貸又是什麼？」本篇文章為你整列6個常見的房貸種類，包含抵利型房貸、階梯型房貸及指數型房貸優缺點，並說明指數型房貸利率，幫助你找到合適的房貸種類。
指數型房貸優缺點有哪些？了解6大常見房貸種類
以下為你介紹申辦房貸前一定要知道的6個種類及優缺點，幫助你更準確評估合適的方案。
房貸種類1：指數型房貸（解析指數型房貸利率）
指數型房貸的利率會隨著市場而變化，計算方式為定存利率再加上加碼利率，通常可以選擇每月或每年來調整定儲利率指數，以下為指數型房貸的優缺點：
- 優點：由於會隨著市場變動，因此利率更透明且公開，消費者也能獲得更合理的房貸利率。
- 缺點：需留意部分方案是否會有提前還款違約金的問題。
房貸種類2：理財型房貸
理財型房貸是一種能更靈活運用房貸本金的類型，可以動用已經償還的本金，將其轉變成隨借隨還的資金，這樣的特性也讓它常被稱為循環額度房貸，以下為你介紹理財型房貸的優缺點：
- 優點：由於隨借隨還，在資金運用的彈性空間上較大。
- 缺點：利率相比一般房貸較高，因此若不是有短期資金需求者不建議使用。
房貸種類3：階梯型房貸
階梯型房貸與指數型房貸相似，皆以定存利率再加上機動利率計算，償還金額會分階段調高，共分為3個階段，分別為第1階段的寬限期、第2階段的攤還本息及第3階段的依照平均攤還剩餘年數，以下為階梯型房貸的優缺點：
- 優點：由於第一階段為寬限期，因此前期攤還的金額較低。
- 缺點：雖然前期需攤還的金額較低，但也容易讓申貸者誤判自己的還款能力，因此申辦前需謹慎評估。
房貸種類4：固定型房貸
固定型房貸顧名思義即為每個月償還固定的本息，但通常利率可能會較高，以下為你整理固定型房貸的優缺點：
- 優點：在利率固定的狀態下，儘管銀行升息也不會有風險。
- 缺點：如果提前還款或想要轉換成浮動利率，就需支付違約金。
房貸種類5：抵利型房貸
抵利型房貸為以存款來折抵房貸本金的方式還款，但利率也相對較高，適合有一定存款和想隨時調動資金者，以下為抵利型房貸的優缺點：
- 優點：房貸利息減少的同時，活儲帳戶也能擁有一筆緊急預備金可隨時使用。
- 缺點：利率相對較高，且免息額度有上限。
房貸種類6：青年首購房貸
2019年政府開始實施青年安心成家貸款，每戶貸款成數最高八成，最長期限30年，超過800萬可以搭配一般房貸方案，適合買過房子但賣掉或是首購的族群，以下為你整理青年首購房貸的優缺點：
- 優點：若為1000萬以下的房子，不僅能貸到8成，利率也較低。
- 缺點：超過1000萬的房子需搭配其他房貸方案。
房貸申辦流程解析｜5大步驟幫你快速辦理
確認辦理的房貸類型後，以下一起來瞭解5個常見的申辦流程，幫助你順利辦理房貸。
- 提出申請：向銀行檢附相關文件，並提出房貸申請。
- 房產估價：銀行會根據房產的狀況來估價，通常會參考周邊環境或市場實價登錄等因素。
- 審核對保：審核申貸人的申請條件及信用評分等，審核完成後確定核貸，雙方會進行對保及簽訂契約流程。
- 抵押權設定：需到地政事務所修改抵押權，將銀行改為第一順位。
- 銀行撥款：所有流程完成後，只需等待銀行撥款即可。
申辦房貸該注意什麼？不可不知的3個注意事項
以下為你整理3個在申辦前需留意的事項，幫助你避免成為房貸冤大頭。
- 估價為申請房貸的重要流程，建議可以先請銀行專員或代書估價，確認能貸款的金額，不僅能確認需準備多少首期金額，也能避免遇上申貸金額不足的狀況。
- 房貸審核程序中最關鍵的影響因素為個人信用評分及房產鑑價，因此若你有加分條件可盡量提出，例如：有額外租金收入或具備股票、定存及其他有價證券等財力證明，可幫助你爭取更高的貸款額度。
- 對保為貸款流程中重要的環節，在對保時應留意貸款契約書上的文字，包含貸款金額及還款年限等，且應盡量避免向多家銀行貸款，填寫個人資料時也可以適當保留（須於合理範圍之內，且不可造假），避免銀行評估上的疑慮。
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