買房是人生的大事，而在房價居高不下的時期，房屋貸款成為買房不可或缺的關鍵之一，然而該如何提高房屋貸款成數？貸款銀行如何選擇？更是買房前需要了解的內容。本篇文章為你介紹4個房屋貸款條件及房屋貸款流程，並說明房屋貸款成數及影響成數的關鍵因素，接著整理房屋貸款的常見問題，例如：房貸準備資料有哪些？幫助你順利申請房貸。
房屋貸款是什麼？ 3分鐘快速了解房屋貸款條件
不論購買房子的目的是自住還是投資，需投入的金額都較龐大，因此多數人需仰賴銀行貸款來買不動產。然而雖然近年來利率越來越低，但隨著房價的攀升，致使買房所需準備的總金額不斷提升，因此如何具備申請房屋貸款的條件及提高成數，成為近年來購買房屋與申請房屋貸款的要點。以下為你介紹4個申請房屋貸款的條件，提早準備房貸事宜。
房屋貸款條件1：良好信用
良好信用是房屋貸款申請的基礎條件，建議在申請房貸前，可以查詢自己的聯徵紀錄，包含是否有信用瑕疵、信用評分多少等內容，才可以評估房貸能夠申請的成數及利率。
房屋貸款條件2：需年滿20至65歲
由於需具備足夠的還款能力，因此銀行規定申請人需年滿20歲至65歲，若超過65歲想申請房貸，需提供連帶保證人，確保有足夠的還款能力。
房屋貸款條件3：評估房屋價值
銀行會根據房產的價值，來決定要提供房貸的成數，而通常銀行會綜合以下3個重點，來估算房產價值。
- 房屋型態：若房子為凶宅、輻射屋或有結構安全問題的房子，通常銀行不會給予貸款。
- 地段：房子是否處於都市發展地段、是否有嫌惡設施等，都有可能降低貸款成數。
- 屋齡：通常隨著屋齡越高，能夠申貸的成數會越低，例如：中古屋的成數多為6到7成。
房屋貸款條件4：固定收入
具備固定收入代表可以證明自身擁有良好的還款能力，因此在申請房屋貸款時，需繳納財力相關證明，例如：薪資收入證明、不動產所有權狀或股票持股明細等文件。
房屋貸款流程有哪些？申請必收的6大程序
選定想購入的房產與了解房屋貸款條件後，就可以開始進行以下6個房屋貸款流程：
- 選擇銀行及方案：挑選利率較低的銀行，建議在申請前可以多家比較。
- 銀行鑒價：銀行會請專業鑒價人員來評估房產價值，考量的因素包含房屋地段、屋況及周遭環境等。
- 審核：銀行收到貸款人的申請資料及相關證明後，會進行審核聯徵程序，來評估申請人是否具備還款能力及信用是否有瑕疵等。
- 簽約對保：銀行在結束審核聯徵程序後，會打電話進行照會，詢問基本資料、貸款目的及用途內容，確認後會請申請人到銀行進行簽約對保。
- 抵押權設定：簽約完成後，銀行會將房產的抵押權設定交由代書處理，將銀行作為第一順位債權人。
- 撥款：完成所有貸款流程後，銀行就會撥款給申請人。
申請房屋貸款前必看：4個提升房屋貸款成數秘訣
隨著房價逐漸提升，想避免首期的壓力，就必須提高房貸成數，以下4個房貸成數的要點，讓你掌握提高成數關鍵。
- 良好信用：信用評分越佳就有機會獲得更高的房貸成數，因此事先了解自己是否有不良記錄，並且在有買房規劃的前提下，於平時維持良好信用表現，也是提升房貸成數的關鍵。
- 穩定還款能力：讓銀行了解自身具有穩定的還款能力也有機會提高房貸成數，例如：上班族提供長達6個月以上的薪轉證明等。
- 屋齡高低：如果想拿到較高的房貸成數，建議可選擇預售屋、屋齡較低的房子。
- 地段價值：若房產位於市中心蛋黃區等地段，會因為價值較高，銀行就有可能給出較高的成數。
房貸準備資料有哪些？解析房貸2大常見問題
以下為你整理多數人在申請房貸前，常見的2大問題。
房屋貸款常見問題1：房貸準備資料有哪些？
- 申請人基本資料：身分證影本、職業文件。
- 合約書：買賣合約書影本及謄本。
- 所得證明：包含薪轉存摺、扣繳憑單等可以證明具還款能力之文件。
以上為房貸申請基礎文件，但每個銀行申請文件有些許不同，建議在申請銀行房貸前可至銀行官網查詢。
房屋貸款常見問題2：申請房貸前，有哪些需要留意的隱藏條件嗎？
在申請房貸前，應盡量避免以下4個條件：
- 房產抵押權設定：要是房屋抵押權被設定為私人所有，將無法抵押給銀行。
- 坪數：坪數小的房子，在申請過程會較為困難，一般來說若房產坪數小於15坪，多數銀行房貸可能不會通過審核。不過小坪數的定義需要視各家銀行的規定，因此若本身坪數小於15坪，則應該多多研究各家銀行的方案。
- 自備款：若自備款不足導致月付金額較高，可能導致生活上入不敷出，甚至影響到後續的財務規劃。
- 房屋具重大瑕疵：如同在文章一開始提到的，房子為輻射屋或傾斜屋等狀況時，銀行可能不會受理房屋貸款。
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